Sənədsiz evlər düyünü çözülə bilmir...

Bakı:

17 °C

57 %

7 m/s

Əlaqə

AZ RU EN

Ana səhifə / Arxiv / Sənədsiz evlər düyünü çözülə bilmir...

Sənədsiz evlər düyünü çözülə bilmir...

03.06.2026 [09:54]

Mövcud vəziyyət daşınmaz əmlak sektorunda yeni hüquqi mexanizmlərin hazırlanmasını labüd edir

Hökuməti neçə illərdir ki, qayğılarından əsas məsələlərdən biri sənədsiz evlərin qanuni mülkiyyət hüququnun təmin edilməsi və “əmlak amnistisiyası”nın tətbiqidir. Bununla bağlı müvafiq qurumların, mütəxəssislərin iştirakı ilə qiymətləndirmələr aparılır və amnistisiyanın mexanizmi müəyyən edilir. Məsələ ondadır ki, amnistiyanın bütün sənədsiz evlərə şamil olunmaması barədə fikirlər meydana çıxıb və ekspertlər bu qəraın fərqli əmlaklara tətbiqini mümkün sayır. Belə ki, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti daşınmaz əmlakın qeydiyyatının rəsmiləşdirilməsini təmin edən elektron portalı 2 ildir ki, istifadəyə verib və portalda ancaq müvafiq rəyi və icazəsi əsasında sənədləri qaydasında olan evlərin və mənzillərin portal üzərindən rəsmiləşdirilməsi, yəni mülkiyyət hüququna dair çıxarışın (kupça) alınması mümkündür. Tələblərə cavab verməyən digər evlərin isə rəsmiləşdirilməsi mümkün deyil. Bu isə amnistiya tətbiq olunduğu halda həmin evlər üçün ciddi çətinliklər yaradacaq.

Xidmət insan sağlamlığı və fəaliyyətinə təhlükə törədən ərazilərdə tikilmiş mənzilləri portal üzərindən rəsmiləşdirmədiyindən onlar tələblərə cavab verməyən əmlak hesab edilir. Həmin evlər mühəndis-kommunikasiya xətlərinin üzərində və yaxınlığında, yüksək gərginlikli elektrik xətlərinin altında, digər kommunikasiya qurğularının ətrafında, eləcə də dəmiryol xəttinin yaxınlığında inşa edildiyindən riskli hesab olunur. Onların bir qismi sovet dövründə, qalanı isə müstəqilliyin ilk illərində inşa edilib və əksəriyyətinin müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən verilən müəyyənedici aktı yoxdur. Müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının təqdim etdiyi əsaslı hüquqi sənədlər olmadığı üçün evlərə mülkiyyət hüququna dair çıxarışın verilməsi də hüquqi addımlar atmağa mane olur.

Hökumətin əmlak amnistiyası tapşırığı

Ancaq hökumət müvafiq qurumlara qeyd edilən sahədə mövcud problemlərə baxmayaraq, müəyyən güzəştlərin tətbiqini tövsiyə edib və əmlak amnistiyası layihəsinin hazırlanmasını tapşırıb. Sənədsiz evlərlə bağlı 2018-2019-cu illərdə bütün mənzil-kommunal təsərrüfatı birlikləri və bələdiyyələr tərəfindən uçot işi aparılıb və zəruri məlumatlar rayon icra hakimiyyətlərinə təqdim olunub. Bu, həmin evlərin sənədləşdirilməsi istiqamətində mərkəzləşdirilmiş şəkildə müvafiq dəqiqləşdirmələrin aparılması və uçot məlumatlarının toplanması baxımından mühüm addım hesab edilir. Bununla da ən yüksək dövlət orqanlarının birgə koordinasiyası sayəsində sənədsiz evlərin qeydiyyatının aparılmasına başlanılıb.

Qiymətləndirmələrdən sonra Milli Məclisdə Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinə dəyişikliklər edilib və yeni dəyişikliklər sənədsiz evlərin mülkiyyət hüququnun tanınması üçün bir sıra istisnaları nəzərə tutur. Belə ki, 2023-cü il martın 1-dək inşa edilmiş, etibarlılıq və təhlükəsizlik tələblərinə uyğunluğuna dair rəyi təqdim edən torpaq sahələrinin çıxarışla təmin edilməsinə icazə verilir. Əvvəllər hansı ildə inşa edilməsindən asılı olmayaraq tikintisi sözügedən məcəllənin tələblərinə uyğun aparılmayan, amma etibarlılığı və təhlükəsizliyi olan bütün qeyri-yaşayış sahələrinin istismarına icazə verilməsi nəzərdə tutulur. Ancaq insan sağlamlığı və fəaliyyətinə təhlükə törədən sahələrdə inşa edilmiş mənzillər üçün güzəştlərin tətbiqi istisnalıq təşkil edir. Həmin evlər kommunikasiya xətlərinin mühafizə zolağında inşa olunub, tikinti normativlərinin tələblərinə cavab vermədiyindən müvafiq icra orqanları ərazinin mühəndis-kommunikasiya zonalarının mürəkkəbliyini, elektrik xətti, qaz, su, kanalizasiya, digər kommunikasiya qurğularının yaşayış təhlükəliliyini nəzərə alaraq müəyyənedici aktın tərtib edilməsini qeyri-mümkün sayır. Bu baxımdan həmin evlərin sənədləşməsi qanunvericiliyin yumşaldılan və güzəşt tələblərinə də uyğun gəlmir. Bu tikililərin, ümumiyyətlə, sıfırdan heç bir sənədinin olmamasıdır, onların böyük bir qisminin heç ünvanı yoxdur, bir qismi isə SOCAR-ın, neftçıxarma trestlərinin, digər dövlət orqanlarının ərazisində yerləşir ki, buranın mühəndis qurğuları və planı tikintinin tanınmasına yol vermir.

400 min evin sənədləşməsi mümkün olsa da...

Qeyd edək ki, dövlət başçısının 2015-ci ildə imzaladığı müvafiq fərmana əsasən, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” qanuna dəyişikliklər edilib və daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əldə edilməsi asanlaşıb. Amnistiya xarakteri daşıyan bu fərman əvvəllər hüquq müəyyənedici sənəd kimi tanınmayan bəzi sənədlərin rəsmi qeydiyyat üçün əsas kimi qəbul edilməsini təsbit edib. Bununla da, vətəndaşlara əmlaklarını leqallaşdırmaq üçün əsaslı imkanlar yaranıb. Nəticədə, on minlərlə əmlakın rəsmi qeydiyyata alınması təmin olunub. Dövlət arxivlərində mövcud olan sənədlər, habelə əvvəlki inventar bürolar və digər müvafiq qurumlar tərəfindən verilmiş sənədlər nəzərə alınmaqla, əmlakın leqallaşdırılması elektronlaşdırılıb. Ancaq hazırda 800 mindən çox evin sənədləşdirilməsi həll edilməmiş qalır ki, bunun da səbəbi yuxarıda vurğuladığımız kimi, həmin evlərin etibarlılıq və təhlükəsizlik tələblərinə uyğun olmamasıdır.

Dünya Bankı (DB) Qrupunun “Business Ready” hesabatının 2025-ci il üzrə Yol Xəritəsində nəzərdə tutulan tədbirlərdən biri daşınmaz əmlak sektorunda yeni hüquqi mexanizmlərin hazırlanmasıdır. Tövsiyəyə əsasən, sənədsiz tikintilərlə bağlı vəziyyətin tənzimlənməsi və əmlaka aid çıxarışların verilməsinin təmin olunmasıdır. DB-nin müəyyən etdiyi öhdəliklərə əsasən, Azərbaycanın müvafiq dövlət qurumu qeyd edilən məsələlər bağlı normativ hüquqi akt layihəsi və əlaqəli sənədləri hazırlayaraq aidiyyəti üzrə təqdim etməlidir.

Bu prosesdə iştirak edən Əmlak Məsələləri üzrə Dövlət Komitəsi, Ədliyyə Nazirliyi, ticarət qeydiyyatı ilə bağlı dövlət qurumları, həmçinin ictimai fəallar və sahibkarlar birgə fəaliyyət çərçivəsində hüquqi akt layihəsinin hazırlanmasını yekunlaşdırmaqdadır. Layihə çərçivəsində daşınmaz əmlakın qeydiyyatı, biznes fəaliyyəti üçün icazələrin verilməsi, fərdi və hüquqi şəxslərin həyata keçirdiyi fəaliyyətlərin dövlət tərəfindən tənzimlənməsi kimi bir çox istiqamətlər nəzərdə tutulur.

Sənədsiz evlər sığorta oluna bilərmi?

Azərbaycanda minlərlə sənədsiz evin mövcudluğu həm vətəndaşlar, həm də maliyyə və sığorta sektoru üçün ciddi problemlər yaradır. Bu cür tikililər dövlət reyestrindən çıxarış almadığı üçün banklarda girov predmeti kimi qəbul edilmir, eyni zamanda alqı-satqı prosesində də çətinliklər ortaya çıxır. Məsələ ilə bağlı daha bir mühüm sual isə bu evlərin sığortalanması ilə bağlıdır, həmin tikililər icbari və ya könüllü sığorta predmeti ola bilərmi?

Azərbaycan Sığortaçılar Assosiasiyasının ekspert qrupunun üzvü Emil Ağabağırov bildirib ki, mövcud qanunvericiliyə əsasən sənədsiz evlərin sığortalanması mümkün deyil. Çünki sığorta müqaviləsinin bağlanması üçün tikilinin hüquqi statusu təsdiqlənməlidir. Bu isə yalnız müvafiq sənədlər - çıxarış və ya digər hüquqi əsaslar olduqda mümkündür. Bəzi hallarda vətəndaşlar torpaq sahəsinə dair sənədlərin kifayət edəcəyini düşünürlər. Lakin bu yanaşma da sığorta baxımından keçərli sayılmır. Torpağın çıxarışı və ya bələdiyyə sənədi olsa belə, bu həmin ərazidə yerləşən tikilinin sığortalanması üçün əsas vermir. Çünki sənəd torpağa aiddir, tikilinin özünə yox. Daşınmaz əmlakın sığortası üçün isə məhz tikilinin hüquqi sənədləri tələb olunur.

BMT-nin Məskunlaşma Proqramının icraçı direktorunun tövsiyəsi

Qeyd edək ki, sənədsiz ev problemi bir çox ölkədə də mövcuddur, qardaş Türkiyə, MDB və digər region ölkələrində fərdi evlərin mülkiyyət hüququ ilə bağlı rəsmiləşdirmə çətinlikləri qalır. Həmin ölkələrdə müxtəlif mexanizmlər hazırlanır. Ümumiyyətlə, hazırda dünyada mənzil təminatı ilə bağlı çox ciddi problemlərin mövcud olduğu dövrdə beynəlxalq institutlar ölkələrə müxtəlif tövsiyələr verir, vətəndaşların mənzil hüquqlarının qorunması üçün amnistiya, güzəşt, tətil və s. vasitələri tətbiq etməyə çağırır. Ötən ay Bakıda keçirilən Ümumdünya Şərhərsalma Forumunun (WUF13) 13-cü sessiyasında BMT-nin Məskunlaşma Proqramının icraçı direktoru Anaklaudia Rossbax da bu mövzuya diqqət çəkərək vurğuladı ki, qlobal mənzil böhranı dərinləşir, hazırda 300 milyon insan evsiz şəraitdə yaşayır, üç milyard insan qeyri-adekvat mənzil şəraitindədir və bir milyard insan qeyri-rəsmi yaşayış məntəqələrində yaşayır. Mənzil məsələsi hazırda qarşılaşdığımız şəhərsalma problemlərinin mərkəzində dayanır, ona görə də mənzil təminatı, dayanıqlı urbanizasiyanın aradan qaldırılmasında sosial təşviq mexanizmləri hazırlanmalıdır. O, dünyada insanların sağlam və təhlükəsiz şəraitdə yaşamasının vacibliyini vurğulayaraq mənzil hüquqları amilinə həssas yanşmağa çağırdı. Hökumətləri, müvafiq təşkilatları və yerli icmaları bu problemlərin həlli istiqamətində qərar qəbul edərkən müəyyən boşluqları nəzərə almağı, güzəştedici ssenarilər hazırlamağı tövsiyə etdi.

Bu baxımdan, ölkəmizin müvafiq qurumları sənədsiz evlərlə bağlı illərdir ki, düyünə düşmüş problemi həll etmək yönündə addımlar atmalı, amnistiya məsələsinin gerçəkləşməsinə çalışmalıdır.

E.CƏFƏRLİ

Paylaş:

Baxılıb: 5 dəfə